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上诉人李某、林某与深圳航诚公司、北京机场商贸公司房屋租赁合同纠纷案

2015-12-22

上诉人(原审被告、反诉原告):李某,女,汉族,1959年12月30日出生。

上诉人(原审被告、反诉原告):林某,男,汉族,1982年9月14日出生。

共同委托代理人:李小鹊,广东卓建律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告):深圳市航诚投资管理有限公司。

法定代表人:张某,该公司执行董事。

被上诉人(原审原告、反诉被告):北京首都机场商贸有限公司。

法定代表人:张某,该公司执行董事。

共同委托代理人:林志平,bet356能提钱吗_bet356官网谁有_bet356存款到账时间律师。

共同委托代理人:周宁,bet356能提钱吗_bet356官网谁有_bet356存款到账时间律师。


上诉人李某、林某因与被上诉人深圳市航诚投资管理有限公司(以下简称航诚公司)、北京首都机场商贸有限公司(以下简称机场商贸公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服深圳市罗湖区人民法院(2013)深罗法民三初字第1191号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院查明:(一)机场商贸公司系深圳市罗湖区沿xx路xx世纪大厦101、201、301业主,自2006年4月19日开始授权航诚公司使用、经营、管理、出租xx世纪大厦一至三楼,航诚公司有权以自身名义对外签订租赁、承包合同,收益归航诚公司。

(二)2009年8月10日,航诚公司与李某、林某签订《航诚艺都租赁经营合同书》约定,航诚公司将深圳市罗湖区沿xx路1021号xx世纪大厦(航诚艺都中国工艺精品商场)三层C005/C007号铺位租赁给李某、林某,建筑面积为58.55平方米;租期自2009年8月10日至2011年8月9日;李某、林某应向航诚公司交纳两个月全额租金作为履约保证金,共计7612元;租金为每月3806元,管理费按建筑面积每平方米37元每月,月总计为2166元;如存在费用拖欠应每天按应缴纳费用总额的1%收取滞纳金,拖欠超过1个月,不再返还履约保证金和已缴纳的所有费用;合同期满,李某、林某未续约又不及时办理撤场手续的,航诚公司可从履约保证金中扣除相应费用;合同还约定了其他权利义务。

2011年7月15日,航诚公司与李某、林某签订续约协议,约定:续签合同期限为2011年8月10日至2012年8月9日;2011年7月1日至2013年6月30日租金管理费执行的优惠政策为租金按20%收取、管理费按65%收取,之后的政策按当期优惠政策执行,若当期无优惠政策按原合同约定的全额标准执行;双方还约定了其他权利义务。

(三)合同履行期间,航诚公司对李某、林某执行了租金优惠政策,减免了部分租金和管理费。2012年11月30日,航诚公司向全体商户发出公告,告知与各商户之间的租赁合同到期后不再续签,空铺不再招租;公告还对自愿提前解约及其他权利义务作出通知。2013年1月31日,航诚公司再次发出公告,对停业清场事宜作出通知。2013年6月26日,航诚公司向李某、林某发出《限期撤场通知》要求李某、林某撤场并缴纳租金、管理费等费用,李某、林某在通知下方提出异议。此外,航诚公司还多次就返还物业或交费向李某、林某发出通知。

李某、林某未按航诚公司要求时限撤场,原审庭审中,双方确认2013年8月26日将涉诉商铺交还航诚公司,租金及管理费均支付至2012年7月31日。李某、林某亦支付管理费及电费至2012年7月31日。航诚公司确认李某、林某的装修征得了其同意。2012年8月13日,航诚公司支付了电费1.1元

航诚公司、机场商贸公司在原审的诉讼请求为:1、李某、林某立即向航诚公司、机场商贸公司交还深圳市罗湖区沿xx路1021号xx世纪大厦(航诚艺都中国工艺精品商场)三层C005/C007号铺位,并立即清空滞留在商场内的物品;2、李某、林某向航诚公司、机场商贸公司支付租赁合同期内欠缴的管理费422.37元,电费1.1元以及迟延支付上述费用的滞纳金,暂计算至2013年8月16日共计1554.13元,之后的另行计算至李某、林某支付完上述费用之日止;3、李某、林某按照合同约定租金标准的两倍向航诚公司、机场商贸公司支付逾期返还商铺的租金,暂计算至2013年8月16日为93120.13元,之后的另行计算至李某、林某交还涉案商铺之日止;4、李某、林某承担本案全部诉讼费用。

李某、林某在原审的反诉请求为:1、航诚公司、机场商贸公司向李某、林某返还航诚艺都三楼C005/C007商铺履约保证金7612元;2、航诚公司、机场商贸公司退还李某、林某2012年6月之后已交租金2283.6元,商场管理费2815.8元,合计5099.4元;3、补偿李某、林某商铺装修费25000元;4、航诚公司、机场商贸公司按照合同约定支付违约金5709元;5、航诚公司、机场商贸公司赔偿经营损失1万元;6、航诚公司、机场商贸公司对上述反诉请求承担连带赔偿责任,诉讼费用由航诚公司、机场商贸公司承担。

原审法院认为,航诚公司与李某、林某签订的《航诚艺都租赁经营合同书》及续约协议是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,为有效合同,双方当事人应依约严格履行。双方之间合同约定的期限届满后,李某、林某应向航诚公司返还商铺,鉴于当事人在原审庭审中确认李某、林某已经于航诚公司提起诉讼后返还了房屋,航诚公司要求判令返还涉诉商铺并清空物品的诉请已无事实依据,原审法院不予支持。

在合同期限届满后,李某、林某继续使用涉诉商铺,应向航诚公司支付相应的租金和管理费,但鉴于航诚公司2012年11月30日发出公告要求收回商铺后,涉诉商铺所在商场亦逐渐缺乏正常营业的氛围,大部分商铺均陆续空置,航诚公司收回商铺后也并未继续出租。此外,双方对2011年7月1日至2013年6月30日的租金及管理费实际执行的标准为原合同约定租金额度的20%、原合同约定管理费额度的65%,故原审法院认为,对于2012年8月1日至11月30日的租金及管理费应继续适用双方实际执行的标准。航诚公司诉请中对2012年8月1日至8月9日的租金并未涉及,系自行处分其诉讼权利的行为,故对租金的诉请自2012年8月10日起算,管理费则自2012年8月1日起算,经计算合计应为8455.4元。对于2012年12月1日至2013年8月26日的租金及管理费原审法院酌定李某、林某应按前期实际执行标准的30%交纳,即每月租金标准为228.36元,管理费标准为422.37元,李某、林某应按前述标准交付至2013年8月26日止,经计算为5751.6元。航诚公司已经实际支付了电费1.1元,前述电费应由李某、林某承担。

鉴于航诚公司对商场预期经营策略的调整也可能对李某、林某的经营产生一定程度的影响,故对航诚公司主张李某、林某支付滞纳金的诉请原审法院不予支持。双方之间合同期限已经届满,航诚公司亦并无违约行为存在,李某、林某反诉主张装修费、违约金、经营损失及退还应交租金和管理费,并无事实及法律依据,原审法院不予支持。李某、林某要求航诚公司返还履约保证金,理由充分,原审法院予以支持。

鉴于机场商贸公司确认涉诉物业的收益全部归航诚公司所有,且商铺已经实际交回,故对机场商贸公司在本案中所提出的诉请不予支持。李某、林某要求机场商贸公司承担连带责任,无法律依据,原审法院不予支持。

据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法第四十四条? 、第六十条? 、第九十一条? ,第九十八条? 、第一百零七条? ,《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条? 第一款? 、第一百四十二条? 之规定,判决:一、李某、林某应于判决生效之日起十日内向深圳市航诚投资管理有限公司支付2012年8月1日至11月30日的管理费及2012年8月10日至11月30日的租金共计8455.4元;二、李某、林某应于判决生效之日起十日内向深圳市航诚投资管理有限公司支付电费1.1元;三、李某、林某应于判决生效之日起十日内向深圳市航诚投资管理有限公司支付自2012年12月1日至2013年8月26日止的租金及管理费5751.6元;四、深圳市航诚投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向李某、林某退还保证金7612元;五、驳回深圳市航诚投资管理有限公司、北京首都机场商贸有限公司的其他诉讼请求;六、驳回李某、林某的其他反诉请求。本诉案件受理费2178元,由深圳市航诚投资管理有限公司负担1853元,由李某、林某负担325元;反诉案件受理费567.75元,由深圳市航诚投资管理有限公司负担80元,由李某、林某负担487.75元。

李某、林某不服原审判决,向本院提出上诉称:(一)一审法院判决李某、林某交纳2012年8月份之后的租金和管理费没有事实依据和法律依据。李某、林某在2012年8月1日已经将合同到期的C005-C007商铺的库存商品腾空至C016号商铺,因C005-C007商铺合同到期,不能续租,李某、林某终止了所有的经营,租金交至2012年8月9号。李某、林某没有在上述商铺继续经营,航诚公司、机场商贸公司在2012年8月9日之后也没有再继续出租涉案商场的任何商铺,且商场在此之后也是一片混乱,根本不具有商场的功能。李某、林某已经清空涉案商铺,租金也已经交至2012年8月9号,电费只有1.1元也足以说明李某、林某没有继续经营使用涉案商铺。

(二)航诚公司、机场商贸公司存在严重违约行为,收取违约之后的租金和管理费没有法律依据,李某、林某行使合同抗辩权有法律依据。航诚公司、机场商贸公司收取高额商场管理费,但是在2012年6月份之后即停止招商、宣传并劝退商户。商场收取管理费对应的合同义务即包括宣传、招商等,而不单单是像居民住房一样的维持清洁和秩序,航诚公司、机场商贸公司存在严重违约。航诚公司、机场商贸公司的违约行为对李某、林某的经营造成了毁灭性的影响,由于空铺剧增,且航诚公司、机场商贸公司在商场设置灵台、乒乓球台,故意破坏商场环境,整个商场失去商场的功能,无法经营,生意无人问津,根本无法达到李某、林某租赁涉案商铺的合同目的。

(三)航诚公司、机场商贸公司应该退还2012年6月份已交的租金和管理费。航诚公司、机场商贸公司在2012年6月份之后就已经存在严重违约行为,李某、林某主张退还2012年6月份已缴纳的租金和管理费具有合同法上的依据,符合民法的公平原则。

(四)一审法院判决李某、林某交纳合同到期之后(即2012年12月1日至2013年8月26日)的租金和管理费没有法律依据和合同依据,也没有事实依据。双方租赁合同明确约定,合同到期后,航诚公司、机场商贸公司可以清空商铺,且《合同法》第一百一十九条规定当事人没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。所以航诚公司、机场商贸公司主张合同到期后的租金和管理费没有法律依据和合同依据。且李某、林某2012年8月1日已经清空涉案商铺,没有再继续经营。

(五)航诚公司、机场商贸公司应该赔偿李某、林某的装修费损失。航诚公司、机场商贸公司承诺李某、林某长期经营策略不变,但是短短5年后改变经营策略,导致李某、林某花费巨额装修费的商铺无法再使用,装修费的损失应当予以赔偿。

据此,李某、林某请求本院判令:1、撤销原审判决第一项、改判李某、林某无需支付航诚公司2012年8月1日至11月30日的管理费及2012年8月10日至11月30日的租金;2、撤销原审判决第三项,改判李某、林某无需支付航诚公司2012年12月1日至2013年8月26日的租金和管理费;3、撤销原审判决第六项,改判航诚公司、机场商贸公司连带退还2012年6月之后的己交租金2283.6元、管理费2815.8元,补偿李某、林某装修费损失25000元,并支付违约金5709元;4、航诚公司、机场商贸公司承担本案一、二审全部诉讼费用。

航诚公司、机场商贸公司答辩称:(一)双方合同于2012年8月9日到期,李某、林某直至2013年8月26日才将涉案商铺交还给航诚公司、机场商贸公司,一审法院已经在判决中考虑了商场预期经营策略的调整对李某、林某经营产生的影响,对于航诚公司、机场商贸公司关于滞纳金、双倍租金的请求未予支持。电费1.1元不能证明李某、林某没有霸占商铺,李某、林某如何使用商铺不影响对其霸占商铺的认定,承租人因自己的原因不能对房屋使用,不免除其交付租金的义务。李某、林某在一审庭审中承认其在2013年8月26日才将钥匙交回,其至少应当承担2012年8月9日至2013年8月26日的双倍租金。(二)双方租赁合同中航诚公司的义务并不包含提供商业氛围和经营环境,航诚公司没有违约。李某、林某提交的宣传材料等证据可以证明航诚公司、机场商贸公司一直都在超出合同义务提供超值服务。(三)双方合同到期日为2012年8月9日,故李某、林某缴纳租金和管理费属于合同义务,航诚公司、机场商贸公司不存在违约,李某、林某不能免除其缴纳租金和管理费的义务。(四)根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条的规定,租赁期届满或者承租人未经出租人同意或bet356能提钱吗者未与出租人达成续租协议,而逾期不迁出的,应加倍向出租人交付租金。李某、林某是否于2012年8月1日清空涉案商铺与其是否霸占商铺无关。(五)装修为是李某、林某的行为,与航诚公司、机场商贸公司无关,是否由李某、林某装修以及装修款的支付均没有证据证明。(六)航诚公司、机场商贸公司一直在促进调解,并在辖区街道办的协调下与19位商户签订了调解协议,本案一审判决后,航诚公司、机场商贸公司也秉承节约司法资源的原则未提起上诉。

本院经审理查明,原审法院已查明的事实无误,本院予以确认。

本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见,本案二审争议的焦点在于:(一)航诚公司、机场商贸公司是否应当承担违约责任;(二)李某、林某应否向航诚公司支付2012年8月1日至2013年8月26日的租金及管理费。

关于航诚公司、机场商贸公司是否应当承担违约责任的问题,李某、林某上诉称航诚公司在2012年6月份之后停止招商、宣传并劝退商户,构成违约。本院认为,首先,双方合同中并未对有关“招商、宣传”等内容作出约定,李某、林某主张航诚公司“停止招商、宣传”而构成违约,缺乏合同依据,本院不予支持。其次,航诚公司虽于2012年11月30日向涉案商城商户发出不再续签合同及可自愿提前解约的通知,但此时李某、林某与航诚公司之间的租赁合同关系已经到期,并非航诚公司单方提前终止履行合同,且根据合同自愿原则,合同到期后是否续约属当事人行使自身民事权利的范围,依法不受他人强制,故李某、林某主张航诚公司“劝退商户”而构成违约,缺乏合同依据和法律依据,本院不予支持。因现有证据不能证明航诚公司存在违约情形,对李某、林某关于由航诚公司、机场商贸公司赔偿装修损失、支付违约金等请求,本院不予支持。同理,李某、林某关于退还2012年6月已付租金、管理费的请求亦不成立,本院不予支持。

关于李某、林某应否向航诚公司支付2012年8月1日至2013年8月26日租金及管理费的问题。本院认为,首先,根据《中华人民共和国合同法第六十条? 第一款? 、第二百二十六条? 的规定,李某、林某应当依约支付合同期内的租金及管理费。其次,按一般生活常理,房屋交接以当事人办理确认手续或交付钥匙为认定标准。涉案合同于2012年8月9日到期届满,而李某、林某直至2013年8月26日才将商铺钥匙交至辖区街道办,应视为其未及时交还商铺,因其在合同期满后仍然占用涉案商铺缺乏合法依据,原审法院判令其支付至2013年8月26日的租金及管理费,符合《中华人民共和国民法通则第九十二条? 的规定,本院予以确认。至于李某、林某在前述期限内是否正常经营,在航诚公司不存在违约情形的情况下,根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第三十七条的规定,不影响航诚公司对租金及管理费的主张,且原审法院已经根据双方约定及商场实际经营情况,对2012年12月1日至2013年8月26日期间内的租金及管理费标准酌情进行了大幅调整,原审判决相关实体处理并无不当。

李某、林某上诉称其已于2012年8月1日腾空涉案商铺,且航诚公司未自行清空商铺止损,本院对此认为,李某、林某在本案中没有举证证明其在腾空商铺后曾向航诚公司提出交还房屋,在本院二审调查时则自认其系因航诚公司未退还押金而拒绝交还钥匙,根据《中华人民共和国合同法第二百三十五条? 及有关法律规定,就航诚公司应否退还押金及承担赔偿责任的问题,李某、林某应通过协商或法律途径解决,但不成其为拒绝交还商铺的合法抗辩理由。根据本案证据显示,在双方租赁合同到期后,航诚公司曾多次发出通知及律师函要求李某、林某撤场,在李某、林某仍拒绝交还钥匙且铺内物品不明的情况下,要求航诚公司自行清空商铺止损则显属苛刻。因此,李某、林某前述上诉主张不成立,本院不予支持。

综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条? 第一款? 第(一)项? 之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费1050元,由李某、林某承担。

本判决为终审判决。

审判长邱裕华

审判员杨潮声

代理审判员唐毅

二〇一四年六月二十三日

书记员(兼)严军军


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